导语：

在2020年的政府工作报告中，老旧小区被纳入到既促消费惠民生又调结构增后劲的“两新一重”建设中，提出要新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。在这一背景下，各地开始加速老旧小区改造的工作推进。据不完全统计，截至6月初，已有23个省份发布了2020年老旧小区改造的工作计划，从改造内容、改造范围、改造资金来源、产业链等多个方面，推进相关工作。

据住建部初步统计，全国共有老旧小区近17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。

2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，相比2019年的1.9万个小区、约352万户居民增加一倍。分城市来看，数量方面，老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京，老旧小区的数量分别为14000个、5200个、5100个；从老旧小区的比例来看，老旧小区的数量占总体存量比重最高的三个城市为上海、济南、北京，20年以上老旧小区占比分别为61%、49%、47%。

部分省份老旧小区改造计划和进度

北京老旧小区改造开工80个

5月14日，北京市住建委联合市规自委、市财政局等7部门，共同印发《2020年老旧小区综合整治工作方案》，明确年内开工老旧小区综合整治项目80个，完成老旧小区综合整治项目50个，完成固定资产投资12.8亿元。

海南省153个城镇老旧小区改造项目7月底前全面开工

5月11日从海南省住房和城乡建设厅获悉，被纳入2020年中央财政补助的153个老旧小区将于今年7月底前开工，同时尚未申请中央财政补助的市县，今年要做好城镇老旧小区改造项目储备，并自筹资金选择2个及以上项目开展改造试点工作。

云南省已启动1997个老旧小区改造

全省129个县（市、区）摸底涉及改造小区7161个，楼栋8.92万栋、72.76万户。2020年申报计划改造老旧小区2233个，争取中央第一批补助资金7.07亿元。截至2020年4月底，全省累计完成投资13.17亿元，启动实施改造小区1997个、1.57万栋、16.26万户，改造完工小区52个、278栋、9096户。

湖南发布城镇老旧小区改造技术导则

5月7日从湖南省住房和城乡建设厅获悉，该厅日前印发《湖南省城镇老旧小区改造技术导则 （试行）》，明确老旧小区改造的技术要求，鼓励相近或相连的老旧小区通过拆除围墙等障碍物，整合共享公共资源，结合实际集中连片整体改造。

青海今年将对450个老旧小区实施改造

今年，青海省城镇老旧小区改造计划已全面落地，将对城镇建设中年限较久、建筑节能不达标、设施设备破损严重、功能不全、配套不齐、居住环境较差等状况的450个老旧小区实施改造。

河南力争3年全面完成1万个老旧小区改造提质

从2019年起，河南省力争用3年时间全面完成1万个城镇老旧小区改造提质。推行“一区一策”“一楼一策”，实行“菜单式”项目改造，明确2021年6月底前完成2000年以前建成的城镇老旧小区改造提质工作，实现城镇老旧小区设施配套、功能完善、环境整洁、管理到位的总体目标。

广西省2020年改造1363个老旧小区

据广西住建厅印发《关于下达2020年全区城镇老旧小区改造计划任务的通知》。通知称，2020年，国家下达广西城镇老旧小区改造任务为1363个小区，涉及居民16.7万户（套）、楼房7726栋，总建筑面积1236.28 万平方米。

部分省份扩大了改造范围

尽管4月14日的国务院常务会议强调，老旧小区改造的重点是2000年底前建成的住宅区，但在地方的计划中，标准则并不完全一样，一些省份扩大了改造范围。

《福建省老旧小区改造技术导则（征求意见稿）》中提出，老旧小区改造的范围是“2000年前建成、主体结构安全、公共基础设施缺失影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的城市、县城（城关镇）老旧住宅小区”，但该文件同时提出，要“同步改造2010年前建成的部分基础设施不完善的小区、街区和片区”。

山东3月公布的《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》，则将老旧小区的时间标准划定在2005年12月31日以前，并提出了到“十四五”末，在确保完成2000年前建成的老旧小区改造基础上，力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务。

“改哪些”，“如何改”，各地政策不同

除了“改哪些”，在“怎么改”的问题上，各地也有不同的政策出炉，但多数是按照基础类、完善类和提升类三类进行布置。

安徽省今年计划改造老旧小区871个，涉及住户25.9万户。按照计划，其“基本型”改造主要是优先补齐小区功能短板，拆除违建，解决供水、排水、供气、供电、道路、通信(含光纤入户)、停车等需求；“完善型”则主要是加装电梯、房屋维修改造、配套停车场及充电桩、活动设施、物业服务、智慧安防设施等；而“提升型”则主要针对公共服务和公共环境，包括增设社区养老、托幼、医疗、家政、体育设施、智能信包(快件)箱等便民设施等。

在具体进度上，各省进度不一。根据住建部网站的消息，吉林省正加快建立老旧小区改造项目管理体系，目前已经完成了城镇老旧小区改造技术指导手册（基本设施类）的编制工作。黑龙江近期则召开了全省老旧小区改造工作推进视频会议，当地老旧小区改造进入招标建设阶段

各地持续推进老旧小区摸底调查

据了解，各地还在推进新一轮的老旧小区摸底调查。

北京在2017年9月曾开展一次全市老旧小区摸底调查，而在最新的《2020年老旧小区综合整治工作方案》中，北京再次提出全面开展老旧小区摸底调查，基本建成老旧小区数据库。

一位中部省会城市的住建部门官员表示，当地从2012年开始推进老旧小区环境综合整治，曾多次开展调查工作。但今年3月末开始新一轮的老旧小区普查，主要是为当地制定下一阶段老旧小区改造提供决策依据，并建立相关的项目数据库。

各地投资强度各异

老旧小区改造，钱从哪里来，到哪里去，是各界最为关心的问题。

4月14日召开的国务院常务会议指出，推进老旧小区改造是扩大内需的重要举措。自2019年起，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，安排中央补助资金支持。

从各地公布的改造标准来说，老旧小区改造的平均投资强度不一。根据统计，目前全国已有安徽、河北、贵州、青海四省公布了具体的投资计划。

其中，安徽省2020年全年城镇老旧小区改造计划涉及户数总计259691户，全省预计投资总额为329969.9万元，平均每户可达到1.27万元。青海省平均每户约为1.5万元，“最贵”的贵州省每户接近4万元。而河北省2018年发布《河北省老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》，平均每户金额仅为0.9万元。

不过，钱从哪里来的问题依旧存在。虽然老旧小区改造已经被纳入到专项债范围，但多位受访研究人士均表示，专项债要求投向项目具有一定的收入，但老旧小区改造产生的现金收入有限，成为一大难题。

安徽铜陵市的旧改项目结合了94个老旧小区的雨污分流改造，总投资3.65亿元，其中资本金1.65亿元来自财政资金，其余部分通过专项债融资。这一项目偿债的预期收益来源为土地出让收入、污水收集处理收入，前者占总收入的49.65%，当地政府批准安排附近135亩土地出让，作为资金还款来源。

这些投资最终会形成多大的拉动作用？多位受访人士均认为，虽然老旧小区改造对房地产投资的刺激作用不如棚改，但对相关领域需求的拉动作用仍然明显。